Lorsqu’un immeuble grevé d’hypothèque est vendu à l’amiable, le créancier hypothécaire ne bénéficie d’aucun droit de préférence sur le prix de vente (Civ. 3e, 8 févr. 2018, n° 16-27.941, D. 2018. 350). Il conserve néanmoins son droit de suite : il peut saisir le bien entre les mains du nouvel acquéreur pour provoquer une vente forcée et se faire payer sur le prix.
Pour éviter une telle situation, le mécanisme de la purge amiable, prévu à l’article 2475 du Code civil, permet de purger l’immeuble de son hypothèque avant la vente, par le désintéressement partiel ou total des créanciers inscrits, directement sur le prix de vente.
Ce désintéressement repose sur un accord entre les parties : cédant, cessionnaire et créanciers. Le paiement doit intervenir au plus tard le jour de la signature de l’acte, lors du paiement du prix par l’acquéreur.
Dans ce cadre, le prix de vente est consigné par le notaire, qui agit en qualité de séquestre. Il est indisponible à concurrence des sommes dues aux créanciers, dans la limite des inscriptions existantes et des frais (mainlevées, radiations, etc.). Ce mécanisme sécurise à la fois l’acquéreur et les créanciers.
La purge amiable transforme l’hypothèque en un nantissement légal de créance, faisant naître une obligation directe entre l’acquéreur et le ou les créanciers inscrits.
Le cédant doit impérativement obtenir l’accord de l’acquéreur pour mettre en œuvre la purge amiable. En pratique, une proposition de répartition du prix est adressée aux créanciers inscrits. S’ils l’acceptent, ils sont désintéressés à hauteur de cette proposition, ce qui emporte purge de leur inscription, même en cas de paiement partiel.
Cependant, un créancier peut refuser si la somme proposée ne couvre pas suffisamment sa créance. Dans ce cas, la purge amiable échoue.
À défaut d’accord dans le cadre de la purge amiable, le tiers acquéreur peut engager la procédure de purge légale, prévue à l’article 2464 du Code civil. Il dispose d’un délai d’un mois à compter de la première sommation de payer pour faire une offre au(x) créancier(s).
Ceux-ci peuvent :
• Accepter l’offre : l’inscription est purgée;
• Refuser l’offre mais renoncer à faire surenchère : l’inscription est également purgée ;
• Refuser l’offre et surenchérir, dans les 40 jours suivant la notification, à hauteur d’un dixième du prix stipulé ou de la valeur déclarée (article 2465 du Code civil). Ils doivent alors fournir une caution équivalente au prix proposé majoré de la surenchère.
Lorsque la surenchère est valablement formulée et la caution fournie:
1. Le créancier ayant surenchéri doit saisir le juge pour voir ordonner la vente aux enchères publiques de l’immeuble ;
2. Le juge fixe les conditions de la vente (mise à prix, publicité, délais) et désigne un officier public pour y procéder ;
3. La vente est organisée selon les règles applicables aux ventes judiciaires immobilières, avec publicité préalable et enchères en audience ;
4. Une fois la vente réalisée, le prix est réparti entre les créanciers selon leur rang, en fonction des inscriptions et des causes de préférence ;
5. L’adjudicataire (le plus offrant) devient propriétaire de l’immeuble, mais l’acquéreur initial est déchargé de toute obligation envers les créanciers inscrits.
À défaut d’enchérisseur, le bien peut être attribué au créancier surenchérisseur, selon les conditions prévues par le juge.
Qu’on soit cédant, cessionnaire ou créancier inscrit, les enjeux liés à la purge d’hypothèque sont à la fois techniques et stratégiques. La purge amiable suppose une négociation précise et juridiquement encadrée; la purge légale, elle, obéit à un formalisme rigoureux et des délais stricts, avec un risque réel de contentieux en cas de mauvaise exécution.
Faire appel à un avocat permet :
• pour le vendeur, d’anticiper les conséquences de la purge et de sécuriser la libération de son bien ;
• pour l’acquéreur, de garantir une acquisition libre de toute charge et d’éviter une saisie postérieure à la vente ;
• pour le créancier, de défendre efficacement ses droits, d’évaluer la pertinence d’un refus ou d’une surenchère, et de préserver sa créance.
Dans tous les cas, l’assistance d’un professionnel du droit assure une maîtrise de la procédure et une protection des intérêts de chaque partie dans une opération sensible, où le formalisme est roi.
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