TJ BORDEAUX, jugement du 8 septembre 2020, 19/04435

Sur le fondement principal des articles 1792 et suivants du code civil et L 242-1 à L 243-1 du code des assurances et subsidiaire de l’article 1147 ancien en sa rédaction applicable au présent litige, ils sollicitent, avec le bénéfice de l’exécution provisoire la condamnation in solidum de plusieurs défendeurs à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence X la somme de 726.584,03 € TTC en réparation des fissurations des carrelages affectant 91 appartements.
Il est exposé que, sauf mention contraire du règlement de copropriété non versé aux débats, les carrelages des appartements ne peuvent être considérés comme des parties communes de telle sorte que, non mandaté à cet effet, le syndicat des copropriétaires n’a pas qualité pour agir en leur nom personnel.

En effet, unique représentant du syndicat dans une action collective, le syndic n’a aucun pouvoir légal de représentation des copropriétaires dans les actions individuelles, à moins qu’il soit spécialement habilité à cet effet par chacun d’eux en vertu d’un mandat exprès (V. JCl. Copropriété, Fasc. 100 ou JCl. Construction-Urbanisme, Fasc. 98-10).

De même, la compétence du syndicat est subordonnée à la condition que l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble supporte un préjudice identique dans leurs parties privatives, ce qui doit être démontré (Cass. 3e civ., 26 avr. 2006, n° 05-10.500, FS-D : Loyers et copr. 2006, comm. 160).

Le syndicat des copropriétaires considère quant à lui que les désordres étant généralisés, il a qualité pour obtenir réparation du trouble collectif dont il est la cause, tous les copropriétaires subissant un préjudice identique.
Or, il résulte du rapport d’expertise de M. Y que les fissures affectant les revêtements en céramique des appartements surviennent de façon désordonnée, sans similitude entre les différents niveaux ni apparition d’un dommage sur les porteurs, la dalle béton n’étant pas affectée, de telle sorte que ces fissures de carrelages ne sont pas le résultat de mouvements quelconques de la structure mais d’une mauvaise réalisation de la chappe propre à chaque logement.

Ces désordres sont donc étrangers aux parties communes dont, en l’absence de tout document contraire tel que règlement de copropriété, ne relèvent pas les revêtements de sol des appartements qui ne figurent pas dans la liste de présomptions établie par l’article 3 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

En outre, si l’expert a pu, dans la rédaction de son rapport, utiliser l’expression de désordre « quasi généralisé », ses constatations techniques établissent que tous les appartements de cette résidence, au nombre de 91, ne sont pas affectés par ce désordre car seuls 69 d’entre eux le présentent, les autres étant soit totalement indemnes de toute forme de fissuration du carrelage alors que le délai d’épreuve est expiré depuis plus de sept ans et d’autres non susceptibles d’être concernés en raison d’un revêtement de sol en résine ABS.

Ce défaut de généralisation à l’ensemble des copropriétaires d’un désordre indépendant des parties communes et d’intensité extrêmement variable selon les logements, prive le syndicat des copropriétaires de toute qualité à agir en réparation du dommage matériel qui en résulte.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de la résidence X est irrecevable pour défaut de qualité à agir en réparation des dommages provenant des carrelages.

Jean CORONAT
Avocat associé